Землепользование и сделки с недвижимостью

– Марина Валерьевна, расскажите, пожалуйста, о самых важных новшествах, затронувших в том числе и жителей нашей республики.
– Наиболее значимыми инициативами можно назвать введение на законодательном уровне принципа «построил – оформи» и запрета на совершение сделок с участками без точных границ, а также оформление объектов капстроительства, расположенных на таких участках. Это позволит сократить количество незарегистрированных объектов, защитить право собственности владельцев недвижимости и избавить их от земельных споров.
Принятый закон о сроках освоения и признаках неиспользования земельных участков является реальным инструментом борьбы с заброшенными участками.
Также важной инициативой является полный переход юридических лиц на взаимодействие с Росреестром в электронном виде.

– Большой интерес, а также беспокойство вызвал закон о сроке освоения земельных участков. Чего ожидать? Участки изымут и нерадивых владельцев?
– С 1 марта 2025 года вступил в силу закон об освоении земельных участков. Правообладателям предоставляется три года для подготовки участка к использованию – включая очистку, осушение и выравнивание. После этого собственник должен начать использовать землю по назначению. Например, строительство дома или магазина – на это также отводятся свои сроки. К примеру, построить жилой дом нужно будет в течение семи лет – этот срок дается уже после истечения трех лет, данных на освоение (т.е. в совокупности – 10 лет). Если участок не будет использован, контрольные органы могут зафиксировать нарушение. Если же правообладатель не устраняет выявленное нарушение, то органы государственного земельного надзора (контроля) уведомляют о такой ситуации уполномоченный орган государственной власти или орган местного самоуправления. Далее они могут обратиться в суд с требованием об изъятии земельных участков в связи с их ненадлежащим использованием и об их продаже с публичных торгов, в результате которых вырученные с продажи деньги вернут владельцу. Поэтому говорить о том, что участок изымут без предоставления какой-либо компенсации – в корне неверно.
Цель закона – стимулировать активное использование земель, а не наказывать владельцев. Штрафы за неиспользование участков не вводятся. Закон также поможет защитить интересы соседей заброшенных территорий, улучшая пожарную безопасность и санитарную ситуацию в населенных пунктах. Правообладатели получат ясные критерии освоения и неиспользования (они уже приняты) и смогут заранее принимать меры, чтобы избежать нарушений.
Если собственник не может освоить участок по объективным причинам – потерял работу, получил инвалидность, он сможет представить подтверждающие документы и продлить срок устранения нарушения. Возможно также передать участок в аренду или безвозмездное пользование третьим лицам. Эффективность работы данного закона мы увидим только в перспективе, не ранее 2028 года.

– С законом о сроке освоения участков мы разобрались, давайте поговорим о переходе бизнеса на цифровое взаимодействие с Росреестром. Готовы ли предприниматели республики к таким новшествам?
– Как вы знаете, сегодня все гос­органы проходят процесс цифровой трансформации для того, чтобы оказывать госуслуги оперативно, с минимальными затратами человеческих и иных материальных ресурсов. И Росреестр в этом отношении – одно из самых передовых ведомств.
Сегодня на полное цифровое взаимодействие с нами успешно перешли органы власти, органы местного самоуправления, кредитные организации, нотариусы. Информация о том, что такая же задача стоит в отношении юридических лиц, также активно популяризировалась последние несколько лет. Управление Росреестра проводило для заинтересованных лиц обучающие мероприятия, поэтому предприниматели Башкортостана были готовы к такому переходу.
С 1 марта 2025 года юридические лица обязаны подавать заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав, а также все сопутствующие документы исключительно в электронном виде. Если после 1 марта документы от юридических лиц поступят в Росреестр в бумажном формате, их вернут без рассмотрения. Поэтому мы продолжаем проводить обучающие мероприятия по пользованию электронными услугами и сервисами для бизнеса, активно консультируем.

– А что касается новостроек? Застройщиков тоже коснулись новшества?
– С 1 марта прошлого года заявления о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве должны подаваться в Росреестр только в электронной форме. Более того, после подписания передаточного акта обязанность по подаче документов в Росреестр на регистрацию права собственности участника долевого строительства возлагается непосредственно на застройщика, что облегчает процедуру для дольщиков. Такая мера принята для того, чтобы не копились объекты без прав.

– Для чего появилось новшество, связанное с обязательностью оформления прав на построенный дом?
– Владельцам недвижимости важно понимать, что без регистрации права на объект они не являются его собственниками. Это создает угрозу защите имущественных прав, особенно в случае чрезвычайных ситуаций, изъятия земельного участка для государственных нужд или в ходе земельного или имущественного спора. Поэтому с 1 марта 2025 года вступила в силу норма закона, которая стимулирует оформление земельных участков, зданий и сооружений гражданами и юридическими лицами. Согласно принципу «построил – оформи» эксплуатация построенных зданий и сооружений возможна только после их оформления. Также законом предусмотрено правило, по которому регистрация прав или сделок возможна только в отношении земельных участков с точными границами. Это необходимо для того, чтобы покупатель понимал, какой именно участок он приобретает.

– Вы сказали, что теперь также нельзя оформлять земельные участки без границ. Расскажите об этом подробнее.
– С 1 марта 2025 года регистрационные действия нельзя выполнить при отсутствии в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) сведений о местоположении границ земельного участка. Кроме того, не получится поставить на кадастровый учет или оформить право на здание, сооружение или объект незавершенного строительства, расположенные на таких участках без границ.
Если госрегистратор нашего ведомства обнаружит, что в ЕГРН нет данных о границах земельного участка (независимо от его категории или вида разрешенного использования), он будет вынужден приостановить в отношении них учетно-регистрационные действия.
Данное правило не распространяется на случаи, когда регистрация прав на участки проводится на основании свидетельства о наследстве, которое направляется нотариусом. Такая мера призвана усилить гарантии прав новых правообладателей земельных участков, защитить их от возможных проблем с определением местоположения границ и от несанкционированного занятия чужой территории.

– Продолжают активно обсуждать ситуации, когда пожилые люди заявляют, что стали жертвами телефонных мошенников, через суд пытаются вернуть проданную недвижимость, даже если покупатели – добросовестные. Какие советы вы могли бы дать, чтобы не оказаться в такой ситуации?
– Несмотря на громкие истории, реальное число мошеннических сделок с недвижимостью в России невелико. По данным Росреестра, за три года по всей стране подтверждено менее 300 таких случаев, а по Республике Башкортостан с 2022 по 2025 год выявлена 41 попытка мошенничества (из них 14 – с поддельными документами, 7 – с попыткой продажи имущества умершего).
При этом все чаще суды встают на сторону добросовестных покупателей, особенно если те проверили документы и действовали в рамках закона. Суды стали разделять дело о сделке между продавцом и покупателем, и ситуацию, связанную с мошенническими действиями в отношении продавца.
Важно подчеркнуть: даже если суд постановил вернуть все в первоначальное состояние, запись о праве собственности на недвижимость аннулируется только после возврата денежных средств покупателю. Это правило действует, если суд признал сделку недействительной и постановил вернуть все в первоначальное состояние.
Мы считаем, что такой подход полностью соответствует положениям Гражданского кодекса РФ, согласно которому никто не имеет права требовать выполнения обязательств, если сам не исполнил свои встречные обязательства.

– Какими именно способами мошенники совершают преступления с использованием недвижимого имущества?
– Преступники постоянно изобретают новые схемы хищения активов. Сейчас мы также наблюдаем всплеск мошеннической активности. Злоумышленники под видом сотрудников Росреестра пытаются получить доступ к персональным данным и средствам граждан. Атаки осуществляются через телефонные звонки, электронную почту и мессенджеры. Мошенники сообщают гражданам якобы о проведении операций с их объектами недвижимости. К примеру, о продаже, залоге или аресте. Их цель – вызвать у человека панику и заставить немедленно связаться со «службой поддержки» по указанному в сообщении номеру телефона.
Под видом консультантов мошенники пытаются выудить у человека конфиденциальную информацию или заставить его перевести деньги для «отмены» несуществующих операций. Недавний пример – ситуация с 80-летней пенсионеркой, которая чуть не стала жертвой телефонных мошенников. Злоумышленникам удалось убедить женщину, что ее персональные данные используются незаконно. В результате женщина передала мошенникам информацию о своих счетах и даже подписала договор на продажу квартиры. Однако наши специалисты при рассмотрении документов и в процессе общения с заявительницей заметили подозрительные действия и сразу же уведомили правоохранительные органы. Благодаря их быстрой реакции удалось предотвратить продажу квартиры стоимостью более пяти миллионов рублей мошенникам.

– Как реагировать на подозрительные звонки якобы от сотрудников правоохранительных органов или Росреестра, предлагающих срочную продажу недвижимости или требующих личные данные?
– Помните: наше ведомство не связывается с гражданами через SMS, мессенджеры или электронную почту с предложениями перей­ти по ссылкам или перезвонить. Сотрудники Росреестра могут позвонить, чтобы проинформировать о ходе оказания услуги, уточнить информацию или уведомить о результатах.
Если вам позвонили и предлагают срочно продать недвижимость, перевести деньги на «безопасный счет», предоставить личные данные, реквизиты или коды подтверждения, немедленно прекратите разговор и сообщите о случившемся в полицию.

– Итак, если решили купить квартиру. Нашли подходящий вариант. На что следует обратить внимание?
– При покупке квартиры важно тщательно проверить документы продавца. Обратите внимание на рыночную стоимость объекта – резко заниженная цена может указывать на риски.
Требуйте оригиналы правоустанавливающих документов (договор приватизации, дарения, купли-продажи и др.) и свежую выписку из ЕГРН. Только она подтверждает право собственности и отсутствие обременений. Такую выписку собственник может получить через портал «Госуслуги» бесплатно буквально за несколько секунд.
Также перед покупкой важно внимательно изучить историю перехода прав на объект недвижимости. Если сделки с квартирой происходили слишком часто, это должно насторожить. Для проверки достаточно заказать выписку из ЕГРН о переходах прав – она общедоступная, ее может заказать и сам покупатель.
Собственникам недвижимости мы рекомендуем защитить свое имущество, подав в Росреестр заявление о запрете регистрации сделок без их личного участия. Такое заявление бесплатно можно подать в любом удобном офисе МФЦ либо онлайн через портал «Госуслуги». В 2025 году жители Башкортостана подали более 91 тысячи таких заявлений – в 2,5 раза больше, чем годом ранее.

– Если продавец торопит, да и хочется поскорее завершить сделку, а в итоге оказывается, что на квартиру наложен арест. Что делать в этом случае и как не оказаться и без денег, и без квартиры?
– Если продавец торопит с завершением сделки, а вы – с покупкой, все равно не стоит пренебрегать необходимыми этапами подготовки. Узнать о наличии ареста или иного обременения на квартиру можно только из актуальной выписки из ЕГРН. Чтобы не остаться и без денег, и без жилья, рекомендуется проводить расчет только после государственной регистрации перехода права собственности в Росреестре. В этом случае, даже если сделка будет приостановлена из-за обременения, деньги останутся у вас.
Также следует учитывать, что при условии оплаты после регистрации автоматически возникает ипотека в силу закона в пользу продавца. Если стороны не хотят этого, достаточно прямо указать в договоре: «Ипотека в силу закона не возникает».

Обновления законодательства в сфере недвижимости и цифровизация взаимодействия с Росреестром делают рынок более прозрачным и безопасным. Гражданам и бизнесу важно вовремя изучить новые правила – это поможет защитить свои права, избежать распространенных ошибок и не попасться на уловки мошенников.